Банкротство с ипотекой: как сохранить жильё в 2026 году

Начиная с 2024 года в практике банкротства физических лиц произошёл важный сдвиг: у должников с ипотекой появилась возможность пройти процедуру банкротства и при этом не потерять единственное залоговое жильё.

Раньше ипотечная квартира гарантированно уходила с торгов, а долг перед банком закрывался за счёт выручки — теперь же законодатель предусмотрел механизмы, позволяющие сохранить недвижимость.

Механизм 1: мировое соглашение с залоговым кредитором (ст. 213.10‑1 Закона о банкротстве)

Это самый понятный и часто реализуемый путь. Суть в том, что должник и банк (залоговый кредитор) договариваются о порядке погашения долга в рамках дела о банкротстве.

Ключевые особенности:

• Заключается на любой стадии банкротства.
• Не требует согласия других кредиторов. Это принципиальное преимущество: если банк согласен, остальные кредиторы не могут заблокировать соглашение.
• Ипотека сохраняется, долг не списывается. Жильё остаётся у должника, но он продолжает платить по кредиту.

При наличии просроченной задолженности по ипотеке в мировом соглашении обязательно нужно прописать, как и в какие сроки она будет погашена.

Механизм 2: локальный план реструктуризации (п. 4 ст. 213.17 Закона о банкротстве)

Данная норма применяется в ситуациях, когда кредитор-залогодержатель не намерен договариваться. Закон позволяет суду утвердить отдельный план погашения ипотечного долга, даже если залоговый кредитор возражает.

Условия, при которых суд может утвердить такой план:

• Ипотечные платежи надлежаще вносятся третьим лицом — например, супругом, родственником или другим лицом, которое готово брать на себя эти выплаты. Суд при этом оценивает финансовую стабильность такого лица: анализирует уровень его дохода, степень закредитованности, наличие иждивенцев, а также обязательные регулярные расходы.
• Положение залогового кредитора не ухудшается по сравнению с тем, как если бы жильё продали на торгах. То есть банк должен получить не меньше, чем мог бы при реализации залога.
• Должник демонстрирует, что ипотечное жильё для него — единственное пригодное для проживания.

На основе нашего опыта работы с ипотечными делами юристы компании отмечают разную позицию банков. Так, Сбербанк, ДОМ.РФ и ПАО «Совкомбанк» в 70 % случаев готовы идти на мировое соглашение. В то же время ВТБ и Т‑Банк чаще настаивают на реализации квартиры — в таких ситуациях мы добиваемся утверждения локального плана реструктуризации в судебном порядке.

Следует учитывать, что ситуация в каждом деле уникальна: на итоговый результат влияют разные факторы — позиция банка, финансовое состояние должника, а также возможность привлечения третьих лиц для внесения платежей. Чтобы оценить перспективы конкретного дела, стоит проконсультироваться со специалистом.